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宅地造成も良いけれど・・

日本全体が人口減になっています。北海道も例外ではありません。
しかし恵庭千歳は人口が減っていません。少しずつではありますが、増え続けています。

恵庭は札幌、千歳空港の中間地点にあり、立地的に利便性が良いのと、「花のまち」「暮らしやすいまち」として人気が高いこともあり、子育て世代や熟年世代にも「住むまち」として住宅を求める人が多いことが大きな要因となっています。
そのうえ、宅地開発も活発で、今年度から南島松(道と川の駅北側)で宅地開発が計画されています。
用地として3ha、およそ60区画の宅地が販売される予定です(平成30年秋)
今、その準備が着々と進んでいます。
1区画の面積はおよそ300㎡以上。
河川敷に面していることもあり、大きめな宅地に庭の綺麗な住宅が立ち並ぶことがイメージされます。

このように新しい住宅地が生まれる反面、恵庭市内の旧市街地は高齢化が進み、今後空家になる家が増えると思われます。

恵庭駅に近い住宅地は古いながらも、利便性に富んでいるので、売地があれば早く売買となる傾向にあります。
しかし空き地が少ない。。

また、借地も多くあり、地主さんから土地を借りて家を建てた人が高齢化し亡くなるケースも増えています。
相続人の方たちは、土地を地主さんに返すために家を取り壊す負担が生じます。

取り壊しには100万円~200万円ほどかかります。大きな家ならもっとかかります。
そのお金が負担できずに、古屋が残ったまま・・それが社会問題として取り上げられている「空家問題」とつながります。

自治体によっては、古屋を取り壊すための補助金を出しているところもあるようですが。。。

恵庭は新しい宅地の話題が注目されがちです。
しかし、もっと市の中心部の既存住宅地に目を向け、新しい世代の人々が住めるように、
行政とわれわれ業者が一緒に考えていっても良いのではないかと思っています。


不動産バブル

金融機関による不動産向け融資が12兆円を超え、過去最高を記録しているそうです。
背景の一つが相続対策のアパート建設と、マイナス金利による金融機関の融資の増加での投資目的によるアパート建設です。
将来的に人口減になるにも関わらず、賃貸住宅が飽和状態になりつつあります。
結果的に、空き室を抱えたアパートがますます増え、アパートローン破産も増えるのでは・・と危惧されています。

恵庭においても投資目的のアパート建設が増え、大家(所有者)が市外道外の人が多くなっている傾向です。
不動産業者による建築、売買なので「実際に物件は見ていない」といった所有者さんもいます。
そうなると、入居者や物件の管理も業者任せになり、地域とのコミュニティにも無関心な所有者(大家)のアパートは、儲けを産み出すだけの建築物になるのです。
そういう物件は地域を豊かにするとは思えません。

弊社も不動産会社ですが、お金に糸目を付けない投資家がアパート用地をどんどん買って行く様子を複雑な心境で見ています。

好立地の売地が出ると、私は本音として「地元の人のためになる、もしくは恵庭を愛してくれて、地域経済に貢献ぢてくれる人に買ってもらいたい」と思うのです。

でも、売主さんは「少しでも高く売りたい」
となると、買いに来るのは「お金持ちの投資家」になるのです。
われわれ地元業者はジレンマを抱えながら仕事をしています。


金融機関は生きのびるため、不動産業界は儲けるため・・・
将来的に今の状況はマズイと感じています。それでも仕事(営業)をしています。

もし、身近に「アパート経営を考えている」と言う人がいたら、「立地条件の悪いところはやめて」と助言してあげてください。
不動産業界はミニバブル状態です。
でもいつかは収まります。

立地の不利なアパートは将来、空き室率が50%がゾロゾロでてくる可能性が高いのです。
一時的な甘い話には乗らないことです。

越境・境界石について

土地や建物を取引するとき、必ず隣地との境界石がどこにあるのかを確認します。
測量図面や登記簿と一致するか・・これは最低限の不動産屋の仕事です。

近年に区画整理された土地については、図面通りに境界石が入っているところが多く、そんなに問題はないのですが、
古い市街地などは、境界石が入っていない(見当たらない)場合が多くみられます。
また、隣地の塀の下にあったりして、越境が判明したりします。
そうなると、測量会社が主になって隣地の所有者に立ち会って確認をしてもらいます。
そして「その越境物を撤去してください」と頼むのは、確実に売主であり、それを代理で言うのは我々不動産業者です。
ほとんど多くの方が納得して、越境物を撤去してくれます。

でも、たま~にですが難色を示す人がいます。
「何十年もこうだった」「今頃言われても・・」
そうおっしゃる隣地の人に対し、私は一度引きかえします。
何十年も住んでいて、どこの何者だかわからない人(私)にそう言われて納得いかない気持ちが分かるのです。

そして数日置いて、また訪ねます。
隣地の人は少し冷静になっています。そして境界をじっくり見てくれます。
「これ(塀など)移動するとお金かかるよね」・・・と呟きます。
そうなんです。納得はしたけど、お金のかかる話なのです。
そういう場合は以下の方法しかないのです。
①現況の境界石とおりにするための、その土地の部分を隣地の人に買ってもらう。
(やっぱりお金がかかる)
②塀を壊してもらう(やっぱりお金がかかる)

一番関係のないのは買主さんなので、越境部分の面積を減らして売買するか、とにかく塀を撤去してもらうしかないのです。

最近、2件ほど同じような取引がありました。
それは塀ではなく、ブロック類だったので多額の金額はかかりませんでした。
でも数万円から10万円はかかっています。

新しくお隣に越してくる人と近所仲よくしたい・・という思いの方たちばかりでした。
買主側の新しく家を建てる人も、「そんなに細かいことは言わないが、近隣の人に悪い印象を持たれたくない」と思っています。

伝えることは伝える・・この鉄則の元、どのように穏やかに話を纏めるか。。
まさに人間力の勝負となるのが、不動産屋としての仕事なのです。

保証人のこと・・孤独で自由の不便

家やアパートを借りる時、契約者ご本人のほかに必ずと言って良いほど、連帯保証人が必要となっています。
保証人を付けていただく主な理由は
1.家賃の保証
2.善良なる入居者としての保証
3.退去時の清算、明け渡しの保証
などです。

1.2は本人がほとんど責任を持ちますが、問題は3です。
この3のために、絶対連帯保証人を付けて欲しいのが今の状況です。

「天涯孤独です」「家族はいません」「人に頼みたくないので」・・
と言った理由で、保証人を付けることができない人がいます。
こういう人は、まず普通の賃貸契約を結ぶことができません。

なぜなのか・・

不動産会社は心配します。
・蒸発していなくなった(連絡不能)
・死亡した

こう言った場合、残された荷物を不動産会社は勝手に処分することができないのです。
死亡した場合など、相続人を探し出すなど法的処置が必要なのです。
また、行方不明になっても勝手に処分はできません。
貸室内の荷物はあくまでも入居者に所有権があるからです。

最近、高齢化で身寄りにない人が多くなっています。
孤独死を恐れて、保証人のいない高齢者は、ますます部屋を借りられなくなっています。

若くても、高齢でも、自分亡き後の荷物の処分を頼める人を作っておきましょう。

不動産会社は最悪のことを考えて、常に仕事をしています。

孤独で自由は一見かっこいいですが、一般社会で暮らすには実に不便なことをわかって欲しいと思います。

 

 

信用という名の仕事

先日、ある売主さんから「仲介手数料は・・・」と、やんわり言われた。

意味は「仲介手数料を支払うのなら、その分価格を上乗せして欲しい」という内容。

しかし、この物件については、もうすでに買主さんが決まっており、価格も相談して決定して伝えてある。

それを今更、価格を上げるとは言えない。

不動産業者は信用が命。

私は覚悟しました。

仲介から抜けようと・・

買主さんと売主さんが直接取引すれば仲介手数料はかからない。
そして以下のことを説明した。

物件は大事な資産です。それをそれ相応のお金で売り渡すのですから、綺麗に引き渡さなければなりません。
土地であれば境界石の確認、生活関連設備のこと、登記簿上の売主の負担の消除、固定資産税の精算、関連法律の確認などなど

重要なことは相手(買主さん)にきちんと伝えなければ、あとでトラブルになることも

私の話を聴いていた売主さんの声色が少々変わってきた。

不動産取引という一生に何度もない大きなことに対する責任の重さ

自分のものであっても、相手に渡すという行為には重さがある。

それを私たちは他人様のものに対して責任を持つ。
それを分かって欲しかった。

それと信用の大切さ。

買主さんに嘘をつくことは許されない。

何万円で・・と言った以上は責任がある。
仲介手数料を失うなんて、信用を失うことに比べたら、屁でもない(あら、お下品。すみません)

仕事はまた巡ってくる。お金も。

一度失った信用ほど、大きな損失はない。

肝に銘じて、真剣に取り組んでいる姿勢は示していく。

ずっと・・。

そんな、私の真意をくみ取ったのか・・

売主さんの様子に変化が見えた。

仲介手数料の話は別として、当初示した価格で売却する意思確認で、その日の仕事は終わった。

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